Hal-Hal Yang Harus Diketahui Sebelum Mengajukan KPR di Bank

Tuesday, February 7, 2017
Hal-Hal Yang Harus Diketahui Sebelum Mengajukan KPR di Bank.



Banyak teman yang bertanya soal KPR ke saya, ya udah sekalian aja ditulis yah di edisi #Banker'sLife kali ini.

Bagi pasangan muda, rumah memang kebutuhan pertama yang biasanya akan dipenuhi setelah menikah.

Tapi namanyalah pasangan muda, biasanya saat awal menikah, kondisi finansial belum mapan bener, jadi mau punya rumah pun kudu kredit


Keuntungan dan Kerugian Kredit Pembelian Rumah


Menurut saya pribadi, kredit untuk membeli rumah adalah salah satu kredit yang boleh banget jadi pertimbangan keluarga. Alasannya simpel sih :


  1. Rumah itu kebutuhan primer, dibanding ngontrak ya mending beli.
  2. Harga rumah bakal melonjak setiap tahun, maka semakin cepat beli semakin baik.
  3. Ngumpulin uang untuk beli rumah secara tunai , kemungkinan besar tidak akan terkejar oleh inflasi, jadi misal harga rumah saat ini 300 juta, trus kita ngumpulin selama 5 tahun, eh 5 tahun lagi harga rumah udah 600 juta, jadi ngga terkejar.
  4. Jangka waktu kredit kepemilikan rumah biasanya panjang, jadi ntar makin lama seiring dengan peningkatan income (kondisi ideal demikian) maka cicilan akan terasa makin ringan.
  5. Kredit Kepemilikan Rumah, dilindungi oleh asuransi jiwa, sehingga jika amit-amit kepala keluarga kenapa-kenapa, keluarga yang ditinggalkan sudah memiliki tempat tinggal. Selain itu juga dilindungi oleh asuransi kebakaran, sehingga kalau ada forje major, rumah kita tetap terlindungi.
  6. Investasi rumah selama ini tidak akan rugi, karena alasan sederhana, jumlah penduduk semakin banyak, tapi lahan yang tersedia tetap.

Namun tentu saja ada kelebihan pasti ada kekurangan. Beberapa orang punya prinsip untuk membeli rumah secara tunai aja, alias nunggu duit terkumpul baru beli. Ini juga baik sih, karena memang kredit kepemilikan rumah ada beberapa kekurangan, yaitu :

  1. Suku bunga KPR biasanya lumayan tinggi, sehingga kalau kita hitung total angsuran secara keseluruhan pokok dan bunga, jumlahnya bisa dua kali lipat harga beli rumah. Misal kita beli rumah harga 300 juta, maka kalau ditotal angsuran rumah seluruhnya bisa mencapai 600 jutaan.
  2. Karena angsurannya lumayan gede, jadi bakal mengurangi penghasilan keluarga bisa sampai 30-40 persen sebulan.
  3. Yang namanya kredit pasti ada biaya-biaya, seperti biaya administrasi, biaya, provisi, biaya pengikatan agunan, asuransi, notaris, jadi bakal lumayan juga dibanding kalau beli rumah secara tunai.

Itu sih kelebihan dan kekurangan kalau mau kredit rumah atau memilih ngumpulin duit baru kemudian beli rumah secara tunai.

Oke, sampai disini tau ya lebih kurangnya.

Nah bagi, para pasangan muda yang ngga punya uang tunai seharga rumah yang diinginkan, bisa menggunakan fasilitas KPR dari bank. 

Kredit Kepemilikan Rumah (KPR)

Disini saya bahas KPR BRI aja ya, karena saya kurang begitu tahu KPR di bank lain. 

Apa itu KPR?

KPR adalah kredit konsumer  yang ditujukan untuk kebutuhan pembelian property.

Sebenarnya KPR BRI itu ngga hanya ditujukan untuk membeli rumah saja, ada beberapa property yang bisa dilayani melalui fasilitas KPR yaitu :

  • Apartemen, rusunami, condotel
  • Ruko, gudang, kantor.
Jadi ngga cuma rumah ya, mau beli apartemen atau rusunami juga bisa melalui KPR, bahkan beli ruko juga bisa. 

Untuk pembelian rumah sendiri, di BRI bisa dilayani pembelian rumah baru, rumah second, renovasi rumah, maupun membangun rumah.

Iya jadi ngga cuma beli rumah saja, kamu mau renovasi, ataupun mau bangun rumah bisa melalui KPR BRI.

Syaratnya apa aja ?

Syarat untuk mendapat fasilitas KPR di BRI hampir sama kok dengan syarat kredit lainnya. 
  • Hanya untuk Warga Negara Indonesia
  • Berusia Minimal 21 tahun atau kalau belum 21 tahun, maka harus sudah menikah
  • Untuk pegawai atau pengusaha, minimal sudah 2 tahun bekerja / membuka usaha
  • Maks usia untuk karyawan aktif pada saat KPR jatuh tempo adalah 55 tahun, sedangkan untuk profesional atau wiraswsta adalah 65 tahun. 
Syarat umumnya cuma itu.

yang perlu diperhatikan hanya masa kerja, dan usia untuk menentukan jangka waktu. 

Jadi misal sekarang pas ambil KPR usianya sudah 45 tahun, maka kalau dia karyawan, jangka waktu maksimal KPRnya hanya 10 tahun, sedangkan kalau dia profesional atau wiraswasta bisa sampai 15 tahun.

Dokumennya apa saja yang harus dipenuhi ?

Dokumen yang dibutuhkan untuk pengajuan kredit ngga ribet sama sekali.

Untuk pekerja dengan gaji tetap

  • FC KTP suami istri, FC Kartu Keluarga, FC NPWP
  • Pasfoto terbaru suami istri 3x4 2 lembar
  • FC rek tabungan 6 bulan terakhir (khusus utk pekerja yang memiliki gaji tetap)
  • Slip Gaji terakhir dan SK Pegawai untuk Pegawai.
Untuk Wiraswasta (pengusaha) dan Profesional :


  • FC KTP, KK, NPWP Pasfoto suami istri 3x4 2 lembar
  • Surat Ijin Usaha (SIUP, TDP, SUrat Ket Lurah, Ijin praktek.
  • Copy Akte Perusahaan 
  • Lap keuangan 2 tahun terakhir atau rekap hasil usaha 6 bulan terakhir + bukti transaksi usaha.

Nah ngga susah kan syaratnya. Hampir samalah dengan mengurus apa-apa di bank, itu-itu juganya.

Kalau udah lengkap syarat-syaratnya, trus ketemu nih rumah yang mau dibeli, ya udah silahkan hubungi pekerja banknya, minta hitungkan berapa maksimal kredit yang bisa diberikan dari harga rumah yang mau dibeli.

Rumah yang bagaimana yang boleh dibiayai KPR ?

Ada yang nanya di kolom komentar, jadi saya tambahin nih :

Rumah yang bisa dibiayai KPR adalah rumah baru atau rumah second. Bahkan rumah mau direnovasi juga bisa, mau bangun rumah juga bisa.

Untuk pembelian rumah baru, ada dua kondisi :

Kondisi bangunan ready


  • Kalau bangunannya udah jadi, dan itu dibangun oleh developer, maka syaratnya , ada PKS antara developer tersebut dengan BRI. Jadi kamu harus tanyakan ke petugas banknya, developer mana aja yang kerjasama dengan BRI. Atau boleh juga dibalik, tanya ke developer, bank mana yang kejasama dengan dia.
  • Sertifikatnya sudah dipeah per unit
  • Trus proses AJB, balik nama, pengikatan HT harus melalui rekanan BRI.

Kondisi Bangunan Indent


Nah ini yang banyak, kalau beli di perumahan baru, biasanya kita sepakat dulu mau beli, serahkan booking fee baru mereka ntar bangun. Ga apa bisa juga kok dibiayai KPR, syaratnya :

  • Developernya kerjasama dengan BRI
  • Terdapat payment garantee
  • Merupakan fasilitas KPR pertama bagi calon debitur
  • Sertifikat masih induk/telah pecah
  • Proses AJB, balik nama, pengikatan HT harus melalui rekanan BRI.


Kalau rumahnya udah jadi tapi rumah baru, ngga ada developernya, bisa ngga?

Bisa juga, sama aja. Yang pasti suratnya harus udah Sertifikat. Kalau belum, bersedia ditingkatkan menjadi SHM. Prosesnya sama aja, ntar pembeli dan penjual melakukan akad jual belinya di depan notaris dan petugas BRI. Setelah semua proses KPR selesai, uangnya langsung masuk ke rekening penjual.

Saya pernah jadi pembeli dan pernah jadi penjual . Malah kalau rumah second, ngga ribet lho, karena semua udah jadi, tingal proses jual beli sama balik nama doang.


Prosedur Pengajuan KPR:


  1. Pilih dulu rumah yang mau dibeli
  2. Datang ke bank, ajukan permohonan kredit dan bawa dokumen persyaratan tadi . Jika beli via developer lebih mudah, ntar bakal dibantu developernya.
  3. Petugas bank akan cek SID untuk mengetahui pinjaman kita di bank lain. Selain itu petugas bank akan survey ke lokasi rumah yang akan kita beli.
  4. Berdasarkan hasil SID dan slip gaji, maka petugas bank akan menghitung jumlah angsuran maksimal kita.
  5. Petugas bank memberitahu kita jumlah maksimal yang bisa kita ambil dan jumlah maksimal angsuran berdasar gaji kita.
  6. Silahkan minta simulasi berdasar angsuran yang kita inginkan, atau berdasar jumlah kredit yang kita butuhkan atau berdasar jangka waktu yang kita mau.
  7. Jika sudah sepakat, hubungi penjual rumah atau developernya.
  8. Nanti pihak bank akan memberi jadwal akad kredit, setelah proses permohonan kredit dikerjakan dan permohonan kredit disetujui oleh pemutus.
  9. Pemohon KPR menyetor jumlah sharingnya
  10. Lakukan akad kredit antara penjual dan pembeli disaksikan notaris dan petugas bank.
  11. Bank mencairkan kredit yang diminta. Penjual menyerahkan asli bukti kepemilikan rumah ke bank untuk disimpan sebagai jaminan.
  12. Selesai



Maksimal Angsuran.

Nah untuk tahu berapa kredit yang bisa diberikan bank, maka akan dihitung dulu maksimal angsuran yang bisa dibayar calon debitur berdasarkan jumlah penghasilan dan angsuran pinjaman yang sudah dimilikinya.

Untuk maksimal angsurannya 

  • Untuk Penghasilan  < 15 juta

 [ 40% x THP ] - Angsuran Pinjaman lain 




  • Untuk Penghasilan  15 - 25  juta

 [ 45% x THP ] - Angsuran Pinjaman lain 


  • Untuk Penghasilan  > 25 juta

 [ 50% x THP ] - Angsuran Pinjaman lain 



THP itu adalah penghasilan per bulan yang ditransfer ke rekening yang sifatnya tetap.

Jadi gini contohnya :

Gaji suami istri  : Rp 10 juta
Angsuran mobil : Rp 1,5 juta
Maka maksimal angsuran : [ Rp 10 juta x 40%] - Rp 1,5 juta = Rp 2,5 juta

Berarti maksimal angsuran yang bisa dibayar nasabah adalah 2,5 juta

Jumlah Kredit.

Dari jumlah maksimal angsuran, baru bisa diketahui berapa maksimal kredit yang bisa diberikan.

FYI yah, kalau kita ngambil KPR, bank tidak memberikan kredit sejumlah harga rumah seluruhnya. Misal harga rumah 300 juta, ya bank ngga akan kasih 300 juta untuk kreditnya. 

Kenapa?

Karena bank bukan ibu bapakmu  hanya memberi sejumlah prosentase tertentu. Jadi biar si nasabah ngga modal dengkul gitu lho. Mau beli rumah ya harus punya sharing, bukan jadi bank semua yang membiayai.



Jadi misal nih harga rumah 300 juta, berdasar penilaian bank nilainya juga Rp 300 juta, type 70, maka maksimal kredit = 80% x Rp 300 juta = Rp 240 juta.

60 jutanya gimana?

Ya pakai duit kamu sendiri. Terserah gimana, pokoke bank hanya membiayai sebesar itu.

Kemudian dicocokin, dengan tabel angsuran yang ada di bank.

Untuk kredit Rp 240 juta, dan angsuran maksimal 2,5 juta berapa lama jangka waktunya.

Udah, selesai.

Atau bisa juga alurnya dibalik. Kita udah tau nih mau minjem kredit berapa, tanya angsurannya untuk jangka waktu sekian tahun berapa, kemudian barus cocokin dengan maksimal angsuran yang bisa kita bayar. 

Sama aja.

Biaya- Biaya

Nah ini termasuk yang sering banget ditanyakan orang, berapa biayanya?

Setidaknya ada 4 biaya yang harus dikeluarkan :

  1. Biaya Provisi : Biasanya 1 % dari plafond (jumlah kredit)
  2. Biaya administrasi : sesuai jumlah kredit yang diberikan
  3. Biaya asuransi kebakaran : dibayar sekaligus sesuai jangka waktu kredit
  4. Biaya asuransi jiwa : dibayar sekaligus sesuai jangka waktu kredit. Asuransi ini, jika si nasabah meninggal dunia sebelum jangka waktu kredit berakhir, maka kredit akan lunas, dan rumah jadi milik nasabah.
  5. Biaya notaris.
Nah biaya notaris itu untuk beberapa kepentingan ( untuk harga rumah sd 500 juta)
  • Akta perjanjian Kredit : 0.5% dari jumlah kredit
  • Akta Jual Beli : 1 % dari transaksi ( harga pembelian rumah bukan jumlah kredit)
  • Balik Nama : 1 % dari nilai transaksi ( harga pembelian rumah bukan jumlah kredit)
  • SKMHT : maksimal Rp 500 ribu
  • APHT : sesuai nilai kredit  sekitar 2 juta sampai 3,5 juta
  • Roya : Maksimal 1 juta
Oya ada lagi yang namanya pajak pembelian dan pajak penjualan yang masing-masing ditanggung oleh penjual dan pembeli. Ini di luar urusan dengan bank ya, tapi dengan kantor pajak, namun bisa diurus oleh notaris.



Wuih lumayan yaah. Iya, kalau ditotal, biasanya biaya-biaya itu sekitar maksimal 10 persen dari harga rumah. 

Biaya di atas hanya perkiraan, kalau mau pasti harus dihitung petugas bank, sesuai jumlah kredit dan harga rumah. Jangan dijadikan patokan ya, itu cuma ancer.

Nah, jadi, saat membeli rumah dengan KPR, nasabah juga harus menyediakan uang untuk membayar biaya-biaya di atas.

Biaya-biaya itu tidak boleh dipotong dari kreditnya, karena kan ntar kredit langsung masuk ke rekening si penjual, jadi si pembeli atau si pemohon KPR harus sedia uang sendiri.

Kelihatan lumayan ribet ya. Lha emang ngga gampang, tapi ngga sulit kok asal semua syarat dipenuhi. 

Pesan saya sih, jangan mengambil kredit KPR di luar batas kemampuan. Misalnya berdasar hitungan, Harga rumah Rp 400 juta, trus maksimal kredit yang diberikan yaitu 80 % dari harga rumah adalah Rp 320 juta. Berarti kan kita harus punya uang 80 juta. Nah karena memang ngga ada 80 jutanya, jadi maksain kredit senilai Rp 400 juta dengan cara naikin harga rumah, biar prosentasenya dapet.

Ya kalau ngga ketauan sih sepanjang jumlah gaji mencukupi, bisa aja, tapi ntar bakal rugi di jumlah pajak pembeli yang harus dibayarkan.

Ngerti kan?

Kalau ngga ngerti ya udahlah ngga usah dipikirin , LOL.



Nah, gitu deh, Hal-hal yang harus diketahui sebelum mengajukan KPR di Bank.

Oya,  saat ini di BRI ada promo untuk program Take Over KPR.

Jadi kalau kamu punya pinjaman KPR di bank lain,  pindahin deh pinjamannya ke BRI karena ada tawaran menarik yaitu :

  • Bunga 8,9% fixed 5 tahun
  • Bebas biaya provisi
  • Bebas biaya admin
Mayan banget lho ntar berkurangnya angsuranmu.  

Semoga bermanfaat.








11 comments on "Hal-Hal Yang Harus Diketahui Sebelum Mengajukan KPR di Bank"
  1. Oh gitu ya Kak Win. Aku rencananya juga mau ambil rumah mungil sekitar 2 ato 3 tahun lagi, masih ngumpulin uang muka. Gak ribet-ribet amat kayaknya ya :D

    ReplyDelete
  2. Ini yg Lagi q Cari banget Mb wind,.,kebetulan lg mau nyari rmh yg bisa di KPR in dlm waktu dkt ini, kurng sedikit infonya Mb wind yg blm dibahas,.,kriteria rumah yg masuk atau bs diajukan atau di KPR in.her,.,nglunjak lab dikit heee

    ReplyDelete
  3. thanks info nya,,,berguna bgt utk saya..soalnya ni kami baru mau KPR rumah jg..

    ReplyDelete
  4. Sangat-sangat berguna banget untuk ilmu ibu bapak rumah tangga muda. Jelassss banget

    ReplyDelete
  5. Makasih mb windi sangat bermanfaat

    ReplyDelete
  6. mbak win, makasih banget info2nya, ngebantu banget jadi ada bayangan seperti apa flow-nya dan terutama biaya2 yang harus kita siapkan.

    ReplyDelete
  7. lengkap banget. semoga orang tua ngijinin saya KPR. heuuu..setahun tertunda dengan alasan, saya blm nikah..wkwkwkkw

    ReplyDelete
  8. ini yang saya masih bingung kaka, belum nikah tapi mau kpr rumah, tapi galau juga ga pengen kpr tapi beli tananh dulu, terus bikin rumah sendiri sesuai keinginan,

    but thanks fot the tips,

    ReplyDelete
  9. The sooner, the better!!! Iya...beli rumah emang gak bakalan rugi. Saya juga pake KPR, mbak.

    ReplyDelete

Terima kasih sudah berkunjung. Semoga senang yah main kesini :)

Custom Post Signature